Как правильно сформулировать условия оплаты в договоре строительного подряда?

См. также: "Условия оплаты в договоре подряда"

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть), по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить за нее обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимся объектом, работ. Правила параграфа 3 Гражданского кодекса "Особенности строительного подряда" применяются также при капитальном ремонте зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

При строительстве "под ключ" подрядчик принимает на себя все обязанности по строительству и его обеспечению и должен сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, согласно договорным условиям.

Договор строительного подряда имеет свою специфику, отличающую его от других видов договоров подряда, в том числе в вопросах оплаты стоимости работ.

Нюансов, связанных с вопросами оплаты, достаточно много, например:

• стоимость работ определяется по смете; <ст. 654 ГК РК>
• для оплаты акта выполненных работ недостаточно, дополнительно оформляется Справка о стоимости выполненных работ (форма КС-3);
• как правило, при заключении договора заказчиком оплачивается аванс, который используется на закупку стройматериалов, и который удерживается в определенной пропорции при оплате стоимости выполненных работ по каждому этапу;
• учитывая специфику строительных работ и гарантийные обязательства, нередко стороны предусматривают гарантийный взнос, предназначенный для покрытия расходов на устранение недостатков в случае ненадлежащего выполнения подрядчиком договорных обязательств.

Также статьями 654 и 655 Гражданского кодекса предусматривается особый порядок изменения цены.

Ниже приведены подробные формулировки, направленные на защиту интересов обеих сторон в договоре строительного подряда:

Общая стоимость настоящего договора (цена договора) определяется по фактическому объему всех выполненных по проекту работ по строительству Объекта в соответствии со сметой, приведенной в Приложении № 1 к настоящему договору.

Предусмотренная сметой стоимость работ включает в себя все налоги, а также все расходы, которые могут возникнуть у Генподрядчика в связи с исполнением настоящего договора, в том числе расходы на приобретение оборудования, инструментов, запасных частей, закупку материалов, необходимых для выполнения работ, а также расходы по производству пусконаладочных работ, комплексных испытаний и устранению любых дефектов/ недостатков, выявленных в результатах выполненных работ.

Если иное не будет предусмотрено письменным соглашением Сторон и/или действующим законодательством, сметная стоимость работ не подлежит увеличению по любым основаниям, в том числе в связи с изменением цен на товары/ работы/ услуги, подлежащие закупке у третьих лиц в целях выполнения работ.

Альтернативный вариант:

Общая стоимость работ (смета) является приблизительной и может быть изменена Подрядчиком в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

Заказчик оплачивает авансовые платежи Генподрядчику, размеры и сроки оплаты которых определяются сторонами в Календарном графике производства работ (Приложение № 2 к настоящему договору).

Расчеты за фактически выполненные работы производятся Заказчиком в течение 5 (пяти) банковских дней от даты предоставления Генподрядчиком оригиналов документов, предшествующих оплате: Акт приемки выполненных работ утвержденной формы (форма № 2), Справка о стоимости выполненных работ (форма КС-3), счет-фактура.

Документы, подтверждающие объем и стоимость фактически выполненных работ (Акт приемки выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ), должны быть подписаны уполномоченными представителями Сторон и представителями организаций, осуществляющих авторский надзор и технический надзор. Если указанный в смете объем работ будет превышать объем (либо будет ниже) фактически выполненных и подтвержденных документально работ, смета и объем финансирования подлежат соответствующей корректировке.

Из каждой суммы, начисленной к оплате за фактически выполненные работы, Заказчиком осуществляются следующие виды удержаний:

1) удержание соответствующей доли авансового платежа;

2) возмещение стоимости платежей по эмиссии в окружающую среду и прочие возмещаемые платежи согласно условиям настоящего договора;

3) стоимость материалов, приобретенных Заказчиком и переданных Генподрядчику.

Размер удержания доли авансового платежа рассчитывается как произведение выданного авансового платежа на коэффициент выполнения работ. Коэффициент выполнения работ рассчитывается как отношение стоимости фактически выполненных и подтвержденных документально работ в отчетный период, к общей стоимости работ по соответствующему этапу работ.

По взаимному соглашению Сторон Заказчик при произведении окончательной оплаты удерживает часть причитающегося Генподрядчику вознаграждения в размере 5 % (пять процентов) от общей стоимости работ для покрытия расходов по устранению недостатков, обнаруженных в пределах срока гарантии, предусмотренного настоящим договором. Удержанная сумма подлежит возврату Генподрядчику о истечении 24 (двадцать четыре) календарных месяцев с момента подписания Акта приемки объекта в эксплуатацию при условии надлежащего выполнения Генподрядчиком гарантийных обязательств.

В случае ненадлежащего выполнения гарантийных обязательств, удержанная сумма возвращается Генподрядчику за вычетом суммы неустойки (пени, штрафа) и суммы расходов, понесенных Заказчиком на устранение недостатков в результатах работ.

При возникновении необходимости корректировки объема работ или проведения по инициативе Сторон дополнительных работ (не учтенных в настоящем договоре), требующих дополнительных расходов Генподрядчика, оплата осуществляется за фактически выполненные работы, на основании подписанного Сторонами дополнительного соглашения.

Стороны согласовали, что выполняемые по требованию Заказчика дополнительные работы, не предусмотренные ПСД, подлежат выполнению Генподрядчиком без дополнительной оплаты и без изменения срока выполнения работ при условии, если объем таких дополнительных работ не превышает 3 % (три процента) от общего объема работ по соответствующему разделу ПСД.

В случае возникновения необходимости в произведении дополнительных работ, не предусмотренных утвержденной Заказчиком сметой, Генподрядчик обязан своевременно в письменном виде сообщить об этом Заказчику. Не согласованные с Заказчиком дополнительные работы не подлежат оплате Заказчиком.

Дополнительные расходы Генподрядчика, возникшие вследствие устранения допущенных Генподрядчиком дефектов, оплачиваются Генподрядчиком самостоятельно, без дополнительных расходов со стороны Заказчика.

Если иное не предусмотрено настоящим договором и/ или письменным соглашением Сторон, в случае невозможности выполнения работ (отдельного этапа работ) в полном объеме по любым причинам, не связанным с действиями или упущениями Заказчика или обстоятельствами непреодолимой силы, оплата стоимости работ (соответствующего этапа работ) и/ или любых расходов Генподрядчика не производится. Если при этом Заказчиком была произведена предварительная оплата (выдан аванс), сумма аванса подлежит возврату Заказчику по его требованию в течение 5 (пяти) рабочих дней, за вычетом подтвержденной документально стоимости расходов, обоснованно произведенных Генподрядчиком на приобретение материалов и оборудования, подлежащего установке на Объекте и предназначенного для его эксплуатации.

Оплата производится путем перечисления денег на банковский счет Генподрядчика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о платежах и платежных системах.