Как сформулировать в договоре аренды порядок принятия и возврата недвижимости

Скачать актуальные версии договоров аренды, соответствующие законодательству РК.

При передаче недвижимости в аренду, будь то квартира или офисное помещение, каждый арендодатель надеется на добросовестное отношение арендатора, исключающее порчу или утрату объекта аренды и находящегося на его территории имущества, а также его своевременный возврат. Однако, это не всегда так.

Главой 29 Гражданского кодекса РК (далее - Кодекс) предусмотрены основные положения, регулирующие отношения и ответственность сторон договора аренды.

Вместе с тем, в договоре можно предусмотреть условия передачи и возврата имущества, максимально учитывающие интересы арендодателя.

Ниже приведены подробные формулировки, которые могут быть предусмотрены договором в целях конкретизации условий передачи и возврата объекта аренды.

Статьей 558 Кодекса предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Однако с пометкой, что последний не несет ответственности за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору.

Таким образом, правильно сформулированные условия передачи объекта аренды помогут в дальнейшем избежать претензий со стороны арендатора и вытекающих из этого негативных последствий.

Формулировка может быть следующая:

«При приемке объекта аренды Арендатор обязан надлежащим образом осмотреть его, проверить техническое, санитарное состояние, наличие и работоспособность инженерных систем, и в случае обнаружения каких-либо недостатков или претензий к Арендодателю, незамедлительно уведомить об этом последнего в письменной форме.

Подписание Арендатором акта приема-передачи означает, что он согласен принять в пользование объект аренды в состоянии на момент приемки на весь срок аренды, оговоренный в настоящем договоре.

Арендодатель не отвечает за любые недостатки объекта аренды, возникшие после его передачи Арендодателю и подписания сторонами акта приема-передачи.»

Стоит отметить, что подписание акта приема-передачи имеет большое практическое значение не только при передаче имущества, но и при его возврате, в особенности, когда речь идет о недвижимости.

Например, далеко не редкость, когда недобросовестные арендаторы освобождают арендованную недвижимость без какого-либо уведомления. На такой случай в договоре можно предусмотреть следующие условия:

«Фактический срок аренды исчисляется от даты передачи объекта аренды Арендатору по акту приема-передачи до даты возврата объекта аренды Арендодателю по акту приема-передачи. Арендатор обязан производить оплату арендной платы и иных предусмотренных настоящим договором платежей за весь фактический срок аренды, вне зависимости от того, используется ли объект аренды Арендатором или нет.

Освобождение объекта аренды Арендатором в одностороннем порядке без уведомления Арендодателя и подписания акта приема-передачи в установленном договором порядке, не признается возвратом объекта аренды Арендодателю. В этом случае фактический срок аренды исчисляется до даты уведомления Арендодателем Арендатора о прекращении допуска Арендатора на территорию объекта аренды.»

В соответствии со пунктом 1 статьи 561 Кодекса, после прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в пункте 1 настоящей статьи, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сданное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, в договоре можно конкретизировать условия о состоянии возвращаемого объекта аренды и возмещении причиненного ущерба.

Сформулировать это можно следующим образом: 

«Если состояние возвращаемого объекта аренды существенно отличается от его состояния на момент передачи в аренду, или объект аренды имеет видимые признаки повреждения (сколы, трещины, потертости, царапины стен, окон или другие), которые не должны иметь место при бережном использовании, стороны рассматривают такую ситуацию, как причинение ущерба объекту аренды. В этом случае Арендодатель вправе потребовать от Арендатора проведения текущего ремонта до даты истечения срока аренды или в кратчайшие сроки после истечения срока аренды либо уплаты денежной компенсации, а Арендатор обязан выполнить указанное требование Арендодателя. 

Размер денежной компенсации определяется по соглашению сторон, а в случае не достижения согласия сторонами, - независимой оценочной организацией. Стоимость услуг независимой оценочной организации оплачивается Арендатором либо Арендодателем с последующим отнесением произведенных расходов на счет Арендатора.»

В некоторых случаях, после прекращения договора, арендаторы не освобождают арендованную недвижимость, а иногда просто оставляют свое имущество на ее территории. Понятно, что распорядиться имуществом арендатора без его согласия не представляется возможным, как и сдать объект аренды с чужим имуществом новому арендатору. Во избежание таких ситуаций, договор можно дополнить пунктом следующего содержания:

«Арендатор обязан до даты расторжения/ прекращения настоящего договора освободить объект аренды от всего своего имущества. После прекращения/ расторжения настоящего договора Арендодатель вправе по своему усмотрению убрать все или часть указанного имущества любым удобным для Арендодателя способом и/или сдать его на хранение, не неся ответственности перед Арендатором за его утерю и/или повреждение. Все расходы, связанные с вывозом и хранением указанного имущества, несет Арендатор.

В случае, если Арендатор продолжает владеть объектом аренды после прекращения настоящего договора без письменного согласия Арендодателя, Арендатор в полном объеме несет ответственность за все потери и убытки, которые Арендодатель понесет в результате указанной ситуации (включая упущенную выгоду).»

В отношении ответственности за несвоевременный возврат можно предусмотреть дополнительные условия, например:

«В случае несвоевременного возврата объекта аренды Арендатором, Арендатор обязан уплатить Арендодателю по его письменному требованию пеню в размере 5 % (пять процентов) от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день фактического использования объекта аренды Арендатором, до даты фактической приемки объекта аренды Арендодателем по акту приема-передачи.»